Si estás pensando en adelantar dinero a tu hipoteca (o ya lo has hecho y te han cobrado por ello), hay algo que muy pocos revisan: la comisión que te aplique el banco tiene un tope legal exacto, y en muchos casos ni siquiera debería cobrarse nada. Te explicamos los límites concretos según tu tipo de hipoteca, y el requisito que más bancos pasan por alto.
La base legal: artículo 23 de la Ley 5/2019
Desde el 16 de junio de 2019, esta comisión está regulada por el artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto oficial en el BOE), que estableció, por primera vez, unos porcentajes máximos claros y, en muchos casos, mucho más bajos que lo que se pactaba en las hipotecas antiguas.
Los límites exactos según el tipo de hipoteca
Hipoteca a tipo variable
El banco puede pactar contigo, al firmar, una de estas dos opciones (no ambas a la vez):
- Máximo 0,25% del capital amortizado, si lo devuelves dentro de los 3 primeros años del préstamo.
- Máximo 0,15% del capital amortizado, si lo devuelves dentro de los 5 primeros años.
Pasado ese plazo (3 o 5 años, según la opción pactada en tu contrato), el banco no puede cobrarte absolutamente nada por amortizar anticipadamente, ni parcial ni totalmente.
Hipoteca a tipo fijo
Los límites son más altos y duran más tiempo:
- Máximo 2% del capital amortizado, durante los primeros 10 años.
- Máximo 1,5% del capital amortizado, a partir del año 11 y hasta el final del préstamo.
Caso especial: pasar de variable a fijo
Si conviertes tu hipoteca variable en una de tipo fijo (por novación o subrogación), la ley aplica un límite todavía más bajo: máximo 0,05% durante los 3 primeros años desde ese cambio, y 0% a partir de entonces.
El requisito que muchos bancos ignoran: la pérdida financiera real
Este es, probablemente, el dato más importante de todo el artículo. La ley no dice que el banco pueda cobrar automáticamente hasta esos porcentajes máximos: dice que solo puede cobrarte si demuestra que la amortización le genera una pérdida financiera real, calculada según la fórmula que establece el artículo 8 de la misma ley, y nunca por encima de esa pérdida real, aunque esté dentro del límite legal.
En la práctica, esto significa que si los tipos de interés han subido desde que firmaste tu hipoteca (algo muy habitual en los últimos años), es probable que el banco no sufra ninguna pérdida real al recibir tu dinero antes de tiempo, porque puede prestarlo de nuevo a un tipo más alto. En ese escenario, cobrarte cualquier comisión, aunque esté dentro del porcentaje máximo legal, podría no estar justificado.
Un matiz importante: la exención temporal de 2022-2024 ya no está vigente
Es posible que hayas visto noticias antiguas diciendo que esta comisión estaba eliminada. Así fue, pero solo temporalmente: entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024, una medida excepcional (pensada para ayudar a las familias a amortizar hipotecas variables en plena subida de tipos) eliminó esta comisión en determinados supuestos. Desde el 1 de enero de 2025, ha vuelto a aplicarse el régimen ordinario que hemos explicado arriba, así que si vas a amortizar ahora, ten en cuenta que el banco sí puede volver a aplicarte el porcentaje correspondiente (siempre que demuestre la pérdida financiera).
¿Y si mi hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019?
Si tu hipoteca se firmó antes de esa fecha, no se rige por los límites que acabamos de explicar, sino por la normativa vigente en el momento de la firma (principalmente la Ley 41/2007 para hipotecas de esa época, o la Ley 2/1994 para las más antiguas, anteriores a diciembre de 2007), que en muchos casos permitía porcentajes más altos que los actuales. Revisa tu escritura para confirmar qué porcentaje se pactó exactamente en tu caso concreto, ya que no hay un límite único aplicable de forma retroactiva a todas las hipotecas antiguas.
Ejemplo práctico de cálculo
Imagina una hipoteca variable, dentro de los 3 primeros años, con la opción del 0,25% pactada. Si amortizas anticipadamente 20.000 €:
- Comisión máxima legal: 20.000 € × 0,25% = 50 €
- Si además el banco no puede demostrar una pérdida financiera real (por ejemplo, porque el Euríbor ha subido desde que firmaste), ni siquiera esos 50 € serían legalmente exigibles.
Qué hacer si te han cobrado de más (o sin justificar la pérdida)
- Revisa qué tipo de hipoteca tienes (variable o fija) y qué opción se pactó en tu escritura para el caso de las variables (0,25%/3 años o 0,15%/5 años).
- Calcula el máximo legal que correspondería a tu caso, según los porcentajes de este artículo.
- Compara ese máximo con lo que realmente te cobraron. Si es superior, es reclamable directamente.
- Si el importe está dentro del límite legal, pide al banco que te acredite la pérdida financiera que justifica el cobro; si no puede demostrarla, también es reclamable.
- Presenta tu reclamación siguiendo el proceso general de este sitio, con una plantilla lista para adaptar en Mejor forma de reclamar comisiones bancarias: plantilla y consejos, y el listado de documentación necesaria en Documentación necesaria para reclamar comisiones bancarias.
Si tu reclamación es sobre gastos de constitución de la propia hipoteca (notaría, registro, gestoría), en lugar de la comisión de amortización, ese es un concepto distinto que cubrimos en detalle en Gastos de hipoteca: cuáles se pueden reclamar en 2026.
Preguntas frecuentes
Sí, siempre que hayan pasado los años correspondientes según tu tipo de hipoteca (3 o 5 años en variable, según la opción pactada), o si el banco no puede demostrar una pérdida financiera real dentro de esos plazos.
No, son conceptos relacionados pero distintos, con sus propios límites dentro de la misma Ley 5/2019. La de amortización se aplica cuando devuelves capital a tu propio banco; la de subrogación, cuando te cambias a otra entidad.
Debe figurar expresamente en tu escritura de préstamo hipotecario, en la cláusula relativa al reembolso anticipado. Si no la encuentras con claridad, puedes solicitar esta información directamente a tu banco.
Depende de tu situación, pero recuerda que puedes reclamarlo tú mismo sin coste a través del Servicio de Atención al Cliente de tu banco; no hace falta un despacho para plantear una reclamación tan concreta y bien documentada como esta.
Aviso: Los porcentajes indicados en este artículo corresponden al régimen general de la Ley 5/2019; tu caso concreto puede tener particularidades según la fecha de tu hipoteca y las condiciones pactadas. Este contenido tiene una finalidad puramente informativa y no constituye asesoramiento jurídico individualizado; para una valoración precisa, consulta con un profesional o con el servicio de atención al cliente de tu entidad.