Es, con diferencia, la reclamación bancaria de mayor importe económico de todas las que cubrimos en esta web: entre 1.000 € y 4.000 € de media, y hasta más de 6.000 € en hipotecas de importe alto. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que pagaras gastos que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, correspondían total o parcialmente al banco. Te explicamos exactamente qué puedes reclamar y cuánto.
La fecha clave: 16 de junio de 2019
Todo gira en torno a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, el 16 de junio de 2019. Esta ley estableció por primera vez un reparto legal obligatorio de los gastos de formalización, que los bancos ya no pueden alterar en perjuicio del cliente. Esto significa dos escenarios completamente distintos:
- Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019: es muy probable que pagaras gastos que hoy se consideran indebidos y que puedes reclamar.
- Hipotecas firmadas a partir de esa fecha: el reparto legal ya se aplicó correctamente desde el principio (salvo error puntual de la entidad), por lo que normalmente no hay nada que reclamar.
Qué gastos puedes reclamar si firmaste antes de junio de 2019
Basándonos en la doctrina fijada por el Tribunal Supremo (especialmente las cuatro sentencias del 23 de enero de 2019, que concretaron el reparto tras la sentencia inicial de diciembre de 2015 que abrió la puerta a estas reclamaciones):
| Concepto | Qué puedes reclamar | Motivo |
|---|---|---|
| Notaría | 50% del importe pagado | El Tribunal Supremo considera que la escritura interesa a ambas partes, por lo que se reparte al 50% |
| Registro de la Propiedad | 100% del importe pagado | La inscripción beneficia principalmente al banco, que necesita su garantía inscrita |
| Gestoría | 100% del importe pagado | Es un servicio impuesto por la entidad para su propia gestión documental |
| Tasación | 100% del importe pagado, si la hipoteca es anterior al 15 de junio de 2019 | Criterio confirmado por el Ministerio de Consumo, aunque algunos tribunales lo valoran caso por caso |
| AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) | 100%, pero solo si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018 | Antes de esa fecha, la normativa tributaria vigente en ese momento hacía al cliente sujeto pasivo del impuesto, por lo que no es reclamable |
Importante sobre el AJD: es el concepto que genera más confusión. Si tu hipoteca es de antes del 10 de noviembre de 2018, este impuesto en concreto no es reclamable, aunque el resto de gastos (notaría, registro, gestoría, tasación) sí puedan serlo.
Ejemplo práctico de cálculo
Para una hipoteca de 150.000 € firmada, por ejemplo, en 2016, con unos gastos de formalización habituales:
- Notaría: aproximadamente 800-900 € → reclamable el 50% (unos 400-450 €)
- Registro: aproximadamente 400-500 € → reclamable el 100%
- Gestoría: aproximadamente 300-400 € → reclamable el 100%
- Tasación: aproximadamente 300 € → reclamable el 100% (si aplica según el criterio explicado arriba)
- AJD: no reclamable por ser anterior a noviembre de 2018
Sumando estos conceptos, el total reclamable en un caso así suele situarse entre 1.000 € y 2.000 €, antes de sumar los intereses legales desde la fecha de la escritura hasta la devolución. Puedes ver el desglose completo del cálculo en Cuánto puedes reclamar por gastos de hipoteca abusivos.
¿Ha prescrito ya el plazo para reclamar?
Este es uno de los puntos más debatidos y que más ha evolucionado en los tribunales. Tras una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de enero de 2024, el criterio que se está imponiendo es que el plazo de prescripción de 5 años no empieza a contar desde la firma de la hipoteca, sino desde que el consumidor tuvo conocimiento del carácter abusivo de la cláusula — momento que muchos tribunales sitúan en la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de enero de 2019, o incluso en pronunciamientos posteriores.
En la práctica, esto significa que la puerta sigue abierta en 2026 para muchas hipotecas antiguas, incluso aunque ya estén canceladas o la vivienda se haya vendido. Pero dado que este es un criterio jurisprudencial en evolución constante (con matices según cada Audiencia Provincial), te recomendamos no demorar la reclamación si tienes dudas: cuanto antes actúes, menor es el riesgo de que el criterio de plazos vuelva a estrecharse. Puedes ver el detalle general de plazos en Prescripción de comisiones bancarias: hasta cuándo se puede reclamar.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca
- Reúne la documentación: la escritura del préstamo hipotecario y, si las conservas, las facturas originales de notaría, registro, gestoría y tasación, además del justificante de pago del AJD.
- Calcula el importe reclamable para cada concepto, según los porcentajes de la tabla anterior.
- Presenta una reclamación previa a tu banco, aunque en la práctica, dado el importe y la complejidad técnica de este tipo de reclamación, es habitual acudir directamente a un despacho especializado o a una plataforma de reclamación que trabaje «a éxito» — puedes ver la comparativa de opciones en Reclamación gratuita vs con abogado: qué compensa más.
- Si el banco no accede, la vía más habitual para gastos de hipoteca es la demanda judicial, ya que suele ser más eficaz que el recorrido administrativo estándar (SAC + Banco de España) para este tipo concreto de reclamación de importe elevado.
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca o vendí la vivienda?
Sí. Haber terminado de pagar la hipoteca o haber vendido la vivienda no elimina tu derecho a reclamar los gastos de formalización que pagaste indebidamente en su momento, siempre que la reclamación esté dentro del plazo aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si mi hipoteca es posterior a junio de 2019? En la mayoría de los casos no hay nada que reclamar, ya que el reparto legal de la Ley 5/2019 ya se aplicó correctamente desde el principio. Aun así, si detectas algún gasto que crees que se cobró de forma incorrecta, puedes revisarlo igualmente.
¿Es la misma reclamación que la de la cláusula suelo? No, son reclamaciones distintas, aunque pueden coexistir en la misma hipoteca. La cláusula suelo afecta al tipo de interés aplicado durante la vida del préstamo; los gastos de formalización son un concepto independiente relacionado con los costes de constituir la hipoteca.
¿Necesito conservar las facturas originales para reclamar? Ayudan mucho a acreditar el importe exacto pagado, pero si no las conservas, en muchos casos se puede solicitar la información a la notaría, al registro o incluso reconstruir el importe a partir de la propia escritura y de tarifas oficiales orientativas.
Aviso: este artículo tiene una finalidad puramente informativa y no constituye asesoramiento jurídico individualizado. El criterio judicial sobre el reparto exacto de gastos y los plazos de prescripción está sujeto a interpretación y evolución constante en los tribunales. Dada la complejidad y el importe habitualmente elevado de este tipo de reclamación, te recomendamos consultar con un profesional especializado para valorar tu caso concreto.