Si has encontrado una hipoteca mejor en otro banco, es posible que pienses que tu entidad actual puede ponerte trabas para impedirlo. No es así, cambiar de banco es un derecho, tu banco actual no puede negarse, y además tiene plazos muy concretos que debe cumplir. Te explicamos el proceso completo y cuánto puede costarte realmente.
Qué es la subrogación de acreedor
La subrogación de acreedor es el proceso por el cual otro banco «compra» tu hipoteca, te concede un préstamo nuevo con mejores condiciones, paga con ese dinero lo que le debes a tu banco actual, y pasa a ser tu nuevo acreedor. No es necesario cancelar tu hipoteca actual y abrir una completamente nueva desde cero, lo que suele ahorrar bastantes gastos de formalización.
Es un derecho: no necesitas el permiso de tu banco actual
Esto es importante dejarlo claro: según la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el titular de la hipoteca no necesita autorización de su banco actual para subrogarla a otra entidad. Tu banco puede intentar retenerte mejorando la oferta (lo veremos en el siguiente apartado), pero no puede impedir el proceso.
El proceso paso a paso, con los plazos exactos que debe cumplir tu banco
- El nuevo banco te presenta una oferta vinculante con las condiciones de la hipoteca que te ofrece.
- El nuevo banco notifica a tu banco actual la intención de subrogación y le solicita un certificado con el importe exacto que todavía debes.
- Tu banco actual dispone de 7 días para entregar ese certificado de deuda al nuevo banco.
- Tu banco actual dispone de 15 días adicionales, desde que entrega el certificado, para intentar igualar o mejorar la oferta del nuevo banco (este derecho se conoce como «derecho de enervación» o de tanteo). Durante este plazo, la subrogación no puede formalizarse todavía.
- Si tu banco no mejora la oferta (o no reacciona), el nuevo banco abona a tu banco actual el capital pendiente, los intereses y las comisiones correspondientes, y la hipoteca queda formalmente trasladada.
Este plazo de 15 días es tu ventana de negociación, muchas personas consiguen que su propio banco les iguale las condiciones sin necesidad de cambiarse, simplemente por haber iniciado el proceso con otra entidad.
Cuánto puede costarte: los mismos límites que la amortización anticipada
Aquí está el dato que sorprende a mucha gente: legalmente, subrogar tu hipoteca a otro banco se trata como una amortización anticipada total de tu préstamo actual, así que se rige por los mismos topes que explicamos en detalle en Comisión por amortización anticipada: los límites legales que tu banco debe cumplir:
- Hipoteca variable: máximo 0,25% del capital pendiente si subrogas dentro de los 3 primeros años (o 0,15% si tu contrato pactó la opción de 5 años), y 0% a partir de ese plazo.
- Hipoteca fija: máximo 2% durante los primeros 10 años, y 1,5% a partir de entonces, sin llegar nunca a 0%.
Y, exactamente igual que en la amortización anticipada, esta comisión solo puede cobrarse si el banco demuestra una pérdida financiera real, y nunca por encima de esa pérdida aunque esté dentro del porcentaje máximo legal.
El caso especial más beneficioso: si también cambias de variable a fijo
Si al subrogarte a un nuevo banco además pasas de un tipo de interés variable a uno fijo, se aplica un límite mucho más bajo, desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 19/2022, el tope es de solo 0,05% durante los 3 primeros años (antes era el 0,15%), y 0% a partir de entonces. Esta rebaja se introdujo precisamente para facilitar que los hogares con hipoteca variable pudieran protegerse del riesgo de subidas de tipos.
Subrogación vs. novación: no las confundas
Son dos operaciones distintas que a veces se mezclan:
- Subrogación: cambias de banco. Se aplican los límites que hemos explicado arriba.
- Novación: renegocias las condiciones con tu mismo banco actual (por ejemplo, reduces el tipo de interés o alargas el plazo), sin cambiar de entidad. No es una operación de reembolso anticipado, por lo que no le aplican estos mismos topes; sus condiciones se negocian directamente con tu banco.
Si tu banco actual te iguala la oferta durante el plazo de 15 días que hemos explicado, en realidad estás haciendo una novación, no una subrogación, y conviene tenerlo claro para saber qué reglas aplican a tu caso.
¿Y si mi hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019?
Las hipotecas firmadas antes de esa fecha se rigen por un régimen distinto (principalmente la Ley 2/1994, con las modificaciones introducidas por la Ley 41/2007), que en algunos casos establecía límites diferentes a los actuales, especialmente para préstamos a tipo variable. Revisa la escritura de tu hipoteca para confirmar qué porcentaje se pactó exactamente en tu caso, ya que no existe un límite único aplicable de forma retroactiva a todas las hipotecas antiguas.
Ejemplo práctico
Tienes una hipoteca variable de 150.000 € pendientes, dentro de los 3 primeros años, con la opción del 0,25% pactada. Si te subrogas a otro banco:
- Comisión máxima legal: 150.000 € × 0,25% = 375 €
- Si tu banco no puede demostrar una pérdida financiera real que justifique ese cobro, ni siquiera esos 375 € serían exigibles.
Qué hacer si te han cobrado de más
- Confirma el tipo de tu hipoteca (variable o fija) y cuántos años han pasado desde la firma.
- Calcula el máximo legal aplicable a tu caso con los porcentajes de este artículo.
- Compara con lo que realmente te cobraron. Si es superior, o si el plazo ya había pasado (y por tanto debería ser 0%), es reclamable.
- Presenta tu reclamación con la plantilla de Mejor forma de reclamar comisiones bancarias: plantilla y consejos.
Si en el proceso de subrogación también descubres gastos de formalización repercutidos indebidamente, revisa el tratamiento específico en Gastos de hipoteca: cuáles se pueden reclamar en 2026.
Preguntas frecuentes
No, está obligado a entregarlo en el plazo de 7 días desde que el nuevo banco se lo solicita.
Depende de la situación concreta y de lo que valore el nuevo banco al estudiar tu solvencia; una hipoteca con impagos activos puede complicar significativamente el proceso.
Sí, aunque generalmente son inferiores a los de una hipoteca completamente nueva, ya que solo se modifica la titularidad del préstamo, no se constituye una garantía desde cero.
Sí, es la novación que explicamos arriba, puedes pedir a tu banco que mejore tus condiciones sin necesidad de involucrar a otra entidad, aunque no tienes la misma «palanca de negociación» que si ya tienes una oferta vinculante de otro banco en la mano.
Aviso: Los porcentajes indicados en este artículo corresponden al régimen general vigente para hipotecas posteriores al 16 de junio de 2019; tu caso concreto puede tener particularidades. Su finalidad es puramente informativa y no constituye asesoramiento jurídico ni financiero individualizado; para una valoración precisa, consulta con un profesional o con el servicio de atención al cliente de tu entidad.