Si has heredado una vivienda y sabes (o sospechas) que tu familiar pagó de más al constituir su hipoteca hace años, tienes buenas noticias: ese derecho a reclamar no desaparece con el fallecimiento, se hereda como cualquier otro derecho patrimonial. Te explicamos exactamente cómo funciona y qué necesitas para ejercerlo.
El derecho a reclamar se hereda: la base legal
Según el artículo 661 del Código Civil, los herederos suceden al fallecido en todos sus derechos y obligaciones por el solo hecho de su muerte. Esto incluye no solo los bienes materiales (como la propia vivienda), sino también los derechos de crédito pendientes, entre los que se encuentra el derecho a reclamar la devolución de gastos de hipoteca cobrados indebidamente en su día. En otras palabras: si tu padre, madre o cualquier otro familiar del que heredas pagó gastos de notaría, registro o gestoría que hoy sabemos que eran indebidos, ese derecho a recuperarlos pasa a formar parte de la herencia, igual que cualquier otro activo.
Dos escenarios distintos según tu situación
Escenario 1: la hipoteca ya estaba pagada por completo
Si el fallecido llegó a terminar de pagar la hipoteca en vida (o la vivienda estaba libre de cargas), el derecho a reclamar los gastos de formalización originales (notaría, registro, gestoría, tasación, AJD según la fecha) sigue vigente y se hereda igual, siempre que esté dentro del plazo de prescripción aplicable.
Escenario 2: la hipoteca sigue viva y la asumes tú
Si heredas la vivienda con la hipoteca todavía activa (y decides subrogarte en ella o asumirla), tienes dos derechos distintos y compatibles: reclamar los gastos de formalización originales que pagó el fallecido al constituir la hipoteca (si están dentro de plazo), y además vigilar que no se te apliquen a ti, de ahora en adelante, comisiones o gastos indebidos en tu condición de nuevo titular.
Qué gastos exactamente puedes reclamar
Se aplican los mismos criterios que en cualquier reclamación de gastos de hipoteca: notaría al 50%, registro y gestoría al 100%, tasación (si la hipoteca es anterior al 15 de junio de 2019) y AJD (si es posterior al 10 de noviembre de 2018). Tienes el desglose legal completo, con ejemplos de cálculo, en Gastos de hipoteca: cuáles se pueden reclamar en 2026.
Documentación adicional que necesitas como heredero
Además de la documentación habitual de cualquier reclamación de gastos de hipoteca (escritura, facturas si las conservas), necesitarás acreditar tu condición de heredero:
- Certificado de defunción del titular original de la hipoteca.
- Certificado de últimas voluntades, que indica si existe testamento y ante qué notario se otorgó.
- Copia del testamento (o, si no lo hay, la declaración de herederos abintestato).
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, donde debe constar que has heredado, entre otros bienes, los derechos de crédito del causante (o, en su defecto, que la vivienda y sus derechos asociados forman parte de la masa hereditaria que has aceptado).
Tienes el listado general de documentación en Documentación necesaria para reclamar comisiones bancarias, aunque para el caso concreto de una herencia necesitarás complementarlo con estos documentos adicionales.
Si hay varios herederos: cómo actuar
Cuando la herencia se reparte entre varios herederos, lo más recomendable es actuar de forma conjunta en la reclamación, o que uno de los herederos actúe con la autorización expresa de los demás, especialmente a la hora de indicar la cuenta bancaria donde debe realizarse la devolución. Si los herederos no se ponen de acuerdo, puede ser necesario acudir a asesoramiento profesional para determinar la forma correcta de proceder según el reparto exacto establecido en la herencia.
¿El fallecimiento afecta al plazo de prescripción?
No, el fallecimiento del titular original no interrumpe ni reinicia el plazo de prescripción del derecho a reclamar; sigue contando en los mismos términos que si el titular original siguiera vivo. Esto significa que, si la hipoteca es muy antigua, conviene revisar con atención si el plazo sigue vigente antes de reunir toda la documentación — tienes el detalle completo en Prescripción de comisiones bancarias: hasta cuándo se puede reclamar (nota: consulta también el artículo específico de prescripción en gastos de hipoteca, dado el criterio particular fijado por el TJUE en enero de 2024 sobre cuándo empieza a contar este plazo).
Pasos para reclamar como heredero
- Confirma que has aceptado la herencia formalmente (mediante escritura pública o documento privado, según el caso).
- Reúne la documentación de herencia (certificados de defunción y últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de adjudicación).
- Reúne la documentación de la hipoteca (escritura, facturas si las conservas).
- Presenta la reclamación al banco donde se firmó la hipoteca, indicando expresamente tu condición de heredero y adjuntando toda la documentación anterior.
- Sigue el proceso habitual de reclamación (SAC, y si hace falta, vía judicial, dada la limitación de competencia del Banco de España en materia de gastos de hipoteca).
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si solo soy uno de varios herederos y los demás no quieren participar? Depende de las circunstancias concretas y de cómo esté organizada la herencia; en muchos casos es posible actuar proporcionalmente a tu parte de la herencia, aunque es recomendable consultar con un profesional para evitar problemas con el resto de herederos.
¿Tengo que haber aceptado ya formalmente la herencia para poder reclamar? Sí, necesitas acreditar tu condición de heredero mediante la aceptación formal de la herencia antes de poder ejercer este derecho en representación del fallecido.
¿Esto tiene alguna relación con el Impuesto de Sucesiones? Son cuestiones distintas: la reclamación de gastos de hipoteca es independiente de la tributación de la herencia en sí, aunque cualquier cantidad recuperada podría tener alguna implicación fiscal que conviene consultar con un asesor.
Aviso: este artículo tiene una finalidad puramente informativa y no constituye asesoramiento jurídico individualizado. Los requisitos exactos pueden variar según las circunstancias de cada herencia. Para una valoración precisa, consulta con un profesional.